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2016.2.20.

住宅ローンと住宅取得資金の贈与

このブログを読んでらっしゃる方の中には、そろそろ夢のマイホームの購入を検討されている方もいるでしょうか。

国はマイホームを取得する若い世代の方たちのために、住宅の取得を促進するための制度を作っています。

今回は、この中で代表的な制度である「住宅借入金等特別控除」と「住宅取得資金の贈与」について説明しようと思います。

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住宅借入金等特別控除とは?

住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローンを利用して、
マイホームの新築、取得、増改築等(これら①~③を「取得等」といいます。)
をし、自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の1%(最大40万円)を10年間にわたって各年分の所得税額から控除する制度です。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用を受けるためには、住居を取得した年(初年度)の翌年3月15日までに確定申告をすることが必要です。

2年目以降は、サラリーマンの方であれば勤務先に年末調整してもらえますので確定申告は不要です。初年度の確定申告をすると、後日「住宅借入金等特別控除申告書」が10年分税務署から送られてくるので、毎年、年末調整の時期に必要事項を記入し、勤務先に提出してください。

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住宅借入金等特別控除を受けるにはいくつかの条件があります。

以下が主な条件となります。

1.住宅を取得してから6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続いて住んでいること

2.納税する本人の総所得金額が3,000万円以下であること

3.住宅借入金返済期間が10年以上残っていること

4.新築・中古住宅いずれも(登記簿上で)床面積が50㎡以上あること

5.購入物件が、耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外の物件は20年以内の建物であること

なお所得税から控除しきれなかった税額がある場合には、翌年度の住民税からその残額を差し引くことが可能です。

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住宅取得資金の贈与税の非課税制度とは?

平成27年1月1日から平成31年6月30日までの間に、直系尊属である両親、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税(平成27年度中の契約締結で最高1,500万円)となる制度です。

この制度は、単独で使うことも、相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。相続時精算課税制度と組み合わせて使った場合、平成27年中に贈与があった場合は最高4,000万円まで贈与税が非課税となります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は受贈者1人について限度額が決まっているため、例えば、父からの贈与について非課税制度を適用した場合で限度額を使い切ってしまった場合には、母からの贈与については非課税制度の適用を受けることはできません。

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住宅取得資金の贈与を受けるにはいくつかの条件があります。

次の要件の全てを満たす受贈者が対象となります。

①住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注)居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象になりません。

②直系尊属(父母・祖父母等)からの贈与であること

③贈与を受ける者がその年の1月1日において20歳以上であること

④贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに居住していること、又は居住することが確実であると見込まれていること

⑤建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること

⑥中古住宅の場合は建物の築年数が、マンション等耐火建築物なら25年、木造等耐火建築物以外なら20年以内であること

⑦贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
(注)贈与税が発生しない場合でも、申告期限内に贈与税の申告が必要になります。

⑧贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること

また、住宅取得資金の贈与の適用を受けるにあたって、特に注意していただきたい点を記載します。ちょっとしたミスで適用を受けられないなんてことがないようにしてくださいね。

建物引き渡しは原則翌年3月15日まで

建て売り住宅や分譲マンションの取得のための売買契約を締結しただけでは「取得」には当たりません。

また、住宅取得等資金の贈与を受けた者が、請負契約により住宅用家屋の新築をする場合には、その贈与を受けた年の翌年3月15日現在において、その家屋が「新築に準ずる」状態にあれば「新築」とみなしますが、建て売り住宅や分譲マンションの取得をする場合には、このような状態にあったとしても「取得」とはみられません。

これらの特例の適用を受けるためには建築業者が発行する「住宅用家屋が新築に準ずる状態であることを証する書類」を添付して3月15日までに住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告が必要です。

なお、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住することが原則ですが、居住していない場合であっても遅滞なく居住の用に供する見込みであるときは適用を受けることができます。

住宅取得等資金に限られ、借入金返済資金等は対象外

住宅取得等資金贈与の特例は文字通り「住宅取得等のための資金」に限られます。

したがって、いったん購入者が金融機関から融資を受けて住宅取得資金の支払をし、その後に父や母などから贈与を受けて借入金の返済に充てても「住宅取得のための資金」に該当しません。

同様に本人が自己資金で立て替えて住宅取得資金を支払い、後に贈与者から贈与を受けた場合でも対象になりません。

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マイホームを購入することなんて一生に1回しかないことですので、普段サラリーマンの方で確定申告や贈与などに縁がない方でもこの時だけは確定申告をしなくてはいけません。

でもきちんと制度の適用を受けて申告をすれば、いずれも何百万円も税金を節約できる制度となってきますので、きちんとした申告書を作成して制度の適用を受けたいですね

もちろん初めての申告で戸惑うことばかりだと思いますので、申告書の作成からその後のフォローについては専門家に任せてしまった方が安心かもしれません。

やまと総合会計事務所では、住宅ローン控除の確定申告書、住宅取得資金の贈与税の申告書をいずれも5万円で作成させていただきます。

何百万円も税金を節約できると思うと、自分で慣れない申告書を書くより専門家にお願いしてしまった方が安心ですよね。

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