最近、新聞や雑誌などで「タワーマンション節税」という言葉を良く耳にしますよね。

「タワーマンション節税」とは高額なタワーマンションを購入することで、相続税を減らすことができる節税手法で、都心のタワーマンションの高層階などは、富裕層の方が節税を目的に購入することも多かったのです。

このタワーマンション節税(略：タワマン節税)に対し国税庁が課税を強化する方針であるということが昨年度末ごろより新聞各紙などで一斉に報じられたのです。

そもそもタワマン節税とは、どんなものなのかというと

①マンションのような不動産を購入することで、評価額を引き下げる。

②タワマンの高層階の角部屋など立地の良いところを取得することで①の節税効果を大きくする。

という二つの手法をかけ合せたものと理解されています。

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①の解説

財産にはいろいろありますが、それら財産について相続税を計算する際の評価額というのは、個別に定められています。

例えば現金や預金については、額面がそのまま評価額となります。

また、上場している株式などについては、原則的にその日の時価によって評価されます。

これに対し、不動産については、現金や株式と比べて、評価額を算定することが大変難しいのです。

生活するためにマンションを購入する人もいれば、転売目的や投資目的でマンションを保有する人もいるからです。

したがって 、国はどんな目的で不動産を保有している人に対しても不平等にならないように、一定の計算式で評価額を算定することにしています。

以下のような理由によりマンションのような不動産は、売買時の値段よりも評価が安くなるということが往々にあります。

マンションの相続税は土地を「路線価」、建物を「固定資産税評価額」で評価します。路線価は時価の8割、固定資産税評価額は時価の7割程度を基準にして決定されているので、不動産を購入した瞬間に評価額は、購入価格より低く評価されることになるのです。

もう少し、わかりやすく説明すると1億円で購入したマンションが、国の定めた評価方式で計算すると5000万円くらいで評価されてしまうことがありうるという事です。

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②の解説　タワマンの特徴

都内には50階建てのタワーマンションなども数多く建設されています。

こういったタワーマンションでは、土地を1～50階に住むすべての住人で保有しているというイメージになるので、100㎡の部屋を購入した方の購入価格の内訳は（土地代100㎡分÷50と建物建設費）となります。

よって、購入価格に占める建物の割合が、普通の低層のマンションのそれよりも大きくなるのです。建物の固定資産税評価額は時の経過とともに下落していくため、タワマンの場合保有すればするほど時価と比べて、相続税評価額が引き下がっていくので、節税効果が高いと言われています。

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②の解説　タワマンの中でも高層階、角部屋の特徴

一般的にタワーマンションで一番値段が高いのはどこでしょうか？

つまりそれはみんなが憧れる場所、つまり最上階の南に面した角部屋なのではないでしょうか？

タワーマンションを買った友達の家に遊びに行って、例えば3階のボタンを押すのと、50階のボタンを押すときのテンションの違いわかりますよね？

タワーマンションに彼女を案内して、最上階のボタンをポチっと押してみたい、多くの20代の独人男性にとって夢のようなシチュエーションなのではないでしょうか？

もちろん、購入価額も3階の北向きの部屋とと50階の角部屋では全く違います。例えば3階の北向きの部屋は5000万円、50階の角部屋は2億円だとしましょう。

しかし驚くべくことに、相続税評価額は3階でも50階でも部屋の大きさが同じであれば、同じ価額なのです。

例えば計算した評価額が3000万円だとしたならば、50階の角部屋を2億円で購入した人は15％の3000万円で評価できるということです。

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こういった節税手法を利用して、富裕層が自分の相続税を低くするためにタワーマンションを購入することが多かったのです。

そのため総務省と国税庁は２０１８年にも、このようなタワマンを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入りました。具体的には、階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄めようと考えているようです。

税制は日々ころころと変わりますので、我々税理士も変化に対応していくのがとても大変です。しかし、税金を専門にされていない皆様はもっと大変なこととお察しします。

こうすれば税金が得できるんじゃない？節税できるんじゃない？という質問にも可能な限り対応させていただいておりますので、是非お問い合わせください。